美国房屋产权制度

2011随着海内外房产购买热潮的持续升温，购房产权归属问题也成了广大购房者热议的话题。而中美两国在房屋产权持有上存在着巨大的差异，其中最明显的即是产权的持有期限。在中国房产的持有权限（土地使用权）基本是70年，可是在美国，房屋产权的持有却是永久性的，这点大大的吸引了广大海外买房者到美国买房定居。
在产权清楚（产权合法且可进行销售）的前提下，产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。在美国，通常把私人房地产产权的持有方式分成以下几类：
1、独立完全产权（Sole Ownership）
一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。
适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。
2、共有产权 (Tenancy in Common)
持有者可以根据需求分配所有权利益,不一定要均分共同业主可以各自转让自己持有的产权产权可以遗赠
适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。
3、联合产权(Joint Tenancy)
⑴、联合产权具有 "产权获得一致，时间一致，利益一致和占有一致"四个一致的特点，其中之一一旦破坏，联合产权的持有方式就不复存在。
A:产权获得一致（Unity of Title）:全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。
B：时间一致（Unity of Time）：权益在同一个时间段开始或结束。
C：利益一致（Unity of Time）：所有者的全体成员拥有同等的权益。
D．占有一致（Unity of Possession）：所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。
⑵、产权利益必须均分，不能单独转让或出售各自的产权。一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，可能变更为共同产权（Tenancy in Common）。
⑶、当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。
适用群体：父母及子女联名购买的情况较适合此类产权持有方式，若父母去世,孩子可以自动获得父母的产权，某种程度上可以有效规避遗产税等税种的产生。
⑷、整体共有产权(Tenancy by the Entirety)
1）仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权，也拥有"四个一致"的特性。
2）夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。
3）当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权。
4）若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权（Tenancy in Common）。
5）若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债。
适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。
目前国内市场的房产财产纠纷层出不迭，甚至让社会公众也大跌眼镜。对于希望前往美国购房的买家来说，避免纠纷产生的根本途径就是在购置房产前清楚了解相关购房政策及程序，无需等到纠纷出现后，才悔不当初。所以在此强烈建议广大购房者在购买前能够前往专业的房产机构进行咨询，对于基本情况及购房流程进行适当了解，然后做出最正确的决定。

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